大坂直美回归赛场，逆转首场状态亮眼，巴黎圣日耳曼观众沸腾！

　　诸位，你们脑海中的南京房价地图该换了！从近期多盘尤其是新盘（即将）密集入市的几个区域来看，南京房价格局依然发生了变化。【点击楼盘名可一键直拨售楼处】

　　日前，桥北的金象朗诗红树林首开，均价2.75万/平。新玄武的中海玄武公馆小高层均价最高达到3.65元/平。燕子矶的金浦紫御东方销许均价最高达到2.9万多元每平。

　　现下的南京，呈现匪夷所思的房价格局，多个区域房价朝上蹿，不同区域之间、区域内部的天花板之战也大有扩大战火之势，具体是怎么样的呢？今天，咱们来研究一番。

　　透过最新版的《南京房价的顶和底在哪儿》一图，橘子姐也发现了一些有意思的现象，在此跟大家分享。

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　　南京的顶和底都在哪儿？

　　（部分区域未列入统计，敬请见谅）

　　各板块天花板价

　　城中：泰禾南京院子（均价6.5万元/平）

　　河西：金隅紫京府（均价4.64万元/平）

　　城东：复地御钟山（此前加推均价最高4万元/平）

　　城北：中冶盛世滨江（上一批锦绣华府均价3.7万元/平）

　　城南：禹洲吉庆里（上一批均价3.55万元/平）

　　江宁：绿城水晶蓝湾（目前均价最高达3.2万/平）

　　江北：中建国熙台（目前均价3万/平）

　　仙林：高科荣境（此前均价3万/平）

　　通过梳理可以发现，南京8大板块天花板价全部破3万/平，城中、河西、城东三大板块天花板已进入4万/平阵列。

　　城中的泰禾南京院子以绝对领先的优势成为南京的天花板，较暂列第二名的河西有着近2万元/平的价差。而江北、仙林尽管是新丁入营，也算是拉近了和其他板块的距离。

　　说完天花板，我们来看看各个板块的谷底价，他们为何是区域谷底价，主要分为以下几种情况：

　　由于限价令狠狠控制涨幅的，如河西南的海峡城，此前均价3.2万/平。

　　长时间未推盘的，如板桥的弘阳春上西江、新玄武的恒大翡翠华庭、麒麟的银亿东城、仙林湖的星叶枫情水岸，燕子矶的电建地产海赋尚城。

　　本身就销售不太好的、或非热点区域楼盘，如城中的中商万豪、六合的鑫隆花苑、江宁滨江的宝驰景秀苑。

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　　区域之间房价赛跑

　　区域之间，刨除地段因素，它们在同一时空赛跑。

　　?天花板价3.5万/平左右：鼓楼滨江、河西南、新玄武

　　鼓楼滨江、河西南、新玄武天花板价较为接近，大致在3.5万/平的梯度，而南站久未上市，预计下次房源推出时，也会和前面说的这三个区域并肩作战。

　　?天花板价近3万/平：桥北、燕子矶

　　桥北、燕子矶最高价逼近，新盘或许更容易给我们创造“惊喜”。金象朗诗红树林、金浦紫御东方都带领着区域无限逼近3万/平。

　　?天花板价约2.5万/平：方山、麒麟

　　方山、麒麟区域高价也很匹配，都在差不多2.5万/平的水平，这两个区域此前一直是典型的刚需板块，如今已然脱刚。

　　?天花板价约1.5万/平价：六合、江宁滨江、江宁禄口

　　从谷底价所在的几个区域来看，六合、江宁滨江、江宁禄口属于为数不多的几个1.5万/平的区域，如今命运也在发生着逆转。

　　江宁禄口最高价已达到了1.53万/平，六合也已经达到了1.4万/平，两个区域天花板记录分别由新盘首开时创造，而江宁滨江仍然是1万/平的水平。

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　　板块内部房价骚动

　　而在区域内部，这样的房价体系短期内还是会呈现出一种动态平衡，却不是一劳永逸的，很快就会被打破。

　　?微观上看：

　　在片区内，绝大部分区域差距在缩小。

　　河西是最为明显的例子。河西中部的天花板金隅紫京府均价4.64万/平，相较4.5万/平的片区均价也没有高多少。同样，河西南的谷底价海峡城尽管均价3.2万/平，但较河西南3.5万/平的均价也没有低得太多。

　　仙林、江浦、百家湖-九龙湖、鼓楼滨江、新玄武、南站、江宁禄口、桥北-高新区、板桥等天花板价和谷底价（仅相较于区域）差距可能在一段时间之后就会缩小。

　　江宁的百家湖-九龙湖有个奇特现象，现在的天花板是绿城水晶蓝湾（4年前批的销许），但在限价阴影下，区域内一众楼盘都无法超越这个记录，但会无限逼近。

　　当然也有差距可能继续拉大的，比如方山，天花板是中航樾广场，此前均价是24500元/平，谷底价是世茂梦享家，上一批加推均价是1.55万/平，尽管只有最后1栋楼，但是要等到明年再加推。

　　?宏观上看：

　　对于热点区域的严格限价或在客观上造成这些区域房价差距的缩小，非热点区域的房价有可能蹿升得更高，低价的区域有更多的抬升。

　　就以江宁禄口（六合和江宁禄口谷底价楼盘都是尾盘在售）为例来说说，目前的谷底价是翠屏城，均价1.15万/平左右，而项目下一批均价预计会达到11.5万/平，涨3500元/平；天花板新城保利天地首开均价约1.53万/平，置业顾问透露下批可能是1.7万/平，暂且不去考虑最后的报批价，但是差距缩小已是不争的事实。

　　看完本篇，可能很多人要开始“放弃人生”了。在即将到来的金九银十，南京还有一大批房源要上市，不管是服从价格体系也好，冲击价格体系也罢，这楼市已变成土豪的竞技场，全员改善的赛场。

　　天花板、谷底价没有哪一个不想往上冲，而最后的结果如何，现在一切尚未有定论。

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